Auf dem Weg zur eigenen Immobilie

Kosten des Kaufs einer Immobilie

Die Kosten des notariellen Kaufvertrags über eine Immobilie richten sich ebenso nach den Vorschriften des „Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG)” vom 23.7.2013 (BGBI I S. 2586) wie die Kosten des Vollzugs des Vertrags im Grundbuch. Dieses Gesetz trat am 1.8.2013 in Kraft. Es strukturiert das Kostenrecht der „Freiwilligen Gerichtsbarkeit” grundlegend neu und bildet den Schlusspunkt einer bereits 2001 begonnenen Modernisierung des Justizkostenrechts. Es gilt in ganz Deutschland einheitlich für alle Notare wie auch für alle Grundbuchämter. Bestimmend für die Höhe der Kosten ist der „Geschäftswert“ der Immobilie, das sind bei einem Kauf der Kaufpreis (§§ 97 Abs. 1, 47 Satz 1 GNotKG) sowie vom Notar zu erbringende Tätigkeiten.

1. Kaufvertrag und Auflassung

Beurkundet der Notar lediglich den Kaufvertrag nebst der Auflassung, ohne Überwachungs- und Vollzugstätigkeiten zu übernehmen, sieht die Beurkundungsgebühr wie folgt aus:

GeschäftswertGebühr
EUR 50.000EUR 330
EUR 250.000EUR 1.070
EUR 500.000EUR 1.870

(Diese Gebührensätze ergeben sich aus der Kostentabelle gemäß § 34 GNotKG. Wie die Beispiele zeigen, werden sie nicht nach einem festen Prozentsatz berechnet; sie richten sich auch nicht nach dem Zeitaufwand des Notars.)

Die Gebührensätze dürfen weder unter- noch überschritten werden, Gebührenvereinbarungen sind untersagt, sie wären gemäß § 125GNotKG unwirksam.

„Hinweis: Hierbei handelt es sich um einfache Gebührensätze. Die einzelnen Kosten können je nach Fall und Notar abweichen.“

2. Die Mehrwertsteuer

Hinzu kommt die gesetzliche Mehrwertsteuer, und es fallen relativ geringe Auslagen an.

3. Eigentumswechsel im Grundbuch

Der Vollzug des Eigentumswechsels im Grundbuch löst eine Gebühr in halber Höhe der Beurkundungsgebühr aus, im Beispiel also:

GeschäftswertGebühr
EUR 50.000EUR 165
EUR 250.000EUR 535
EUR 500.000EUR 935

4. Zusätzliche Tätigkeiten des Notars

In aller Regel soll aber der Notar im Interesse der Sicherheit für die Vertragspartner zusätzliche Tätigkeiten ausüben, wie insbesondere die Überwachung, dass einerseits das Eigentum an dem veräußerten Objekt erst auf den Käufer übergeht, wenn der Kaufpreis voll erbracht worden ist, andererseits der Käufer sicher sein kann, dass er lastenfreies Eigentum erwirbt.

Dem Notar stehen mehrere gesetzmäßige Möglichkeiten zur  Verfügung, um den Beteiligten diese Sicherheit zu verschaffen, sei es, dass er alle Vollzugsphasen überwacht, sei es, dass die Abwicklung des Vertrages durch ihn als Treuhänder über ein Notaranderkonto erfolgt. Diese zusätzlichen Vollzugs- und Betreuungstätigkeiten lösen zusätzliche Gebühren aus, die sich nach der Art und dem kostenrechtlichen Wert dieser weiteren Geschäfte richten.

5. Genehmigungen anderer Behörden, Vorkaufsrechte etc.

Viele Veräußerungen bedürfen zu ihrer Wirksamkeit einer Genehmigung – nach Bundes- bzw. nach Landesrecht. Vielfach sind zudem gesetzliche Vorkaufsrechte zu beachten, hinsichtlich derer der Notar zu klären hat, ob sie im konkreten Fall ausgeübt werden oder nicht. Neben den durch die Einholung der erforderlichen Erklärungen anfallenden zusätzlichen Notargebühren entstehen in manchen Fällen auch Kosten für die Erklärungen selbst, so für die Veräußerungsgenehmigung des Verwalters bei einem Verkauf von Wohnungseigentum oder des Grundstückseigentümers bei dem Verkauf des daran begründeten Erbbaurechts durch den Erbbauberechtigten.

6. Grunderwerbsteuer

In aller Regel löst die Veräußerung von Grundeigentum eine Grunderwerbsteuer aus, die unmittelbar an das Finanzamt zu entrichten ist. Derzeit liegt der Satz für die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern bei 3,5 – 6,5 % des Kaufpreises.

Bundesland

Grunderwerb-Steuersatz

Erhöhter Steuersatz

Baden-Württemberg

5,0 %

ab 05.11.2011

Bayern

3,5 %

----------

Berlin

6,0 %

ab 01.01.2014

Brandenburg

6,5 %

ab 01.07.2015

Bremen

5,0 %

ab 01.01.2014

Hamburg

4,5 %

ab 01.01.2009

Hessen

6,0 %

ab 01.08.2014

Mecklenburg-Vorpommern

5,0 %

ab 01.07.2012

Niedersachsen

5,0 %

ab 01.01.2014

Nordrhein-Westfalen

6,5 %

ab 01.01.2015

Rheinland-Pfalz

5,0 %

ab 01.03.2012

Saarland

6,5 %

ab 01.01.2015

Sachsen

3,5 %

----------

Sachsen-Anhalt

5,0 %

ab 01.03.2012

Schleswig-Holstein

6,5 %

ab 01.01.2014

Thüringen

6,5 %

ab 01.01.2017

7. Maklerprovision

Wird der Verkauf einer Immobilie durch einen Makler vermittelt, fällt auch seine Courtage an, deren Höhe sich gleichfalls nach der Kaufpreishöhe und nicht nach dem Arbeitsaufwand richtet. In der Regel beträgt sie zwischen 5 und 6 % zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer. Die Provisionssätze differieren in den einzelnen Bundesländern.

8. Welche Partei trägt welche Kosten?

Jeder Veräußerungsvertrag enthält auch Vereinbarungen über die Tragung der Kosten im Verhältnis der Vertragspartner zueinander.

Käufer

  • Kosten des Vertrags (üblicherweise), einschI. Genehmigungen und Erklärungen, die für seine Wirksamkeit (Genehmigung) bzw. seinen Bestand (Nichtausübung eines Vorkaufsrechts) erforderlich sind.
  • Grunderwerbsteuer (ab 3,5 %  des Kaufpreises je nach Bundesland)
  • vom Käufer ausgelöste Kosten: insbesondere für Bestellung von Hypotheken/Grundschulden, die der Kaufpreisfinanzierung dienen

Verkäufer

  • vom Verkäufer ausgelöste Kosten: insbesondere für
    Löschung von Belastungen des Kaufobjekts, die der Käufer nicht übernimmt

Wird der Notar als Treuhänder tätig, wird es häufig angemessen sein, dass sich Verkäufer und Käufer diese Kosten teilen. Wer die Maklergebühr zu entrichten hat, hängt vom Einzelfall, aber auch vom Landesbrauch ab. In Baden tragen beispielsweise Verkäufer und Käufer diese Courtage meist hälftig.

(Quelle: IVD – Immobilienfakten 2018; Stand: 11.12.2017)

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